정부의 다주택자 양도세 중과 유예 미연장 발표로 2026년 5월부터 세금 폭탄이 예고되면서, 증여를 통한 부동산 자산 이전이 급증하고 있습니다. 최고 80%에 달하는 양도세 부담을 피하기 위한 현명한 전략과 주의사항을 총정리했습니다. 과연 다주택자들은 어떤 선택을 해야 할까요?
안녕하세요! 부동산 시장의 뜨거운 감자, 바로 다주택자 양도세 중과 유예 종료 소식입니다. 정부가 2026년 5월 9일까지 시행되던 양도세 중과 유예를 더 이상 연장하지 않겠다고 공식 발표하면서, 많은 분들이 걱정과 함께 새로운 전략을 고민하고 계실 거예요. 제 생각에는 이번 조치가 단순히 세금 문제를 넘어, 부동산 시장 전체에 적지 않은 파장을 가져올 것 같습니다. 특히 눈에 띄는 현상은 바로 증여 급증인데요, 왜 이런 현상이 나타나는지, 그리고 앞으로 어떤 변화가 있을지 함께 자세히 살펴보시죠!
🏡 양도세 중과 유예 종료, 증여가 급증하는 진짜 이유
음, 정부의 이번 결정은 예상은 됐지만, 막상 공식 발표되니 다주택자들에게는 비상이 걸린 상황입니다. 2026년 5월 10일부터는 다주택자에게 양도소득세 중과세율이 다시 적용되기 때문인데요. 이게 정말 무서운 게, 단순히 세금이 조금 더 늘어나는 수준이 아니에요. 최고세율이 지방세 포함하면 80%를 훌쩍 넘길 수도 있거든요. 이 정도면 매도해서 남는 게 거의 없겠다 싶겠죠?
과거 사례를 봐도 양도세 중과가 도입되거나 강화될 때마다 증여가 급증하는 패턴은 늘 반복되어 왔습니다. 아마 많은 분들이 이 부담을 피하기 위한 최후의 수단으로 ‘증여’를 선택하는 것 같아요. 자산 이전을 고민하는 분들에게는 지금이 정말 중요한 기로가 아닐까 싶습니다.
📈 최근 증여 현황과 과거 중과 시기 사례 분석
최근 동향을 보면 이런 증여 급증 현상이 이미 현실로 나타나고 있어요. 특히 서울 지역의 증여 신청 건수가 심상치 않습니다.
- 2025년 초: 월 419건 수준
- 2025년 12월: 1,054건으로 전월 대비 47% 증가, 무려 3년 만에 최대치를 기록했습니다.
- 강남 3구 (2025년 12월): 318건으로 한 달 새 70%나 급증했다고 하니, 정말 대단한 수치죠.
사실 이런 현상은 이번이 처음이 아닙니다. 과거 양도세 중과 시기에도 비슷한 패턴이 있었어요.
| 시기 | 배경 | 증여 건수 (전국 집합건물) |
|---|---|---|
| 2018년 3월 | 양도세 중과 도입 직전 | 2,452건 (전월 1,080건 대비 2배 이상) |
| 2017-2018년 | 양도세 중과 시행 | 28만 5천~30만 8천건 |
| 2021년 | 양도세 강화 시기 | 약 40만건 육박 |
🗓️ 다주택자 양도세 중과 유예 종료 일정과 마감일
가장 중요한 건 역시 ‘언제까지’겠죠? 헷갈리지 않게 주요 날짜들을 다시 한번 짚어 드릴게요.
- 중과 유예 종료: 2026년 5월 9일
- 중과 적용 시작: 2026년 5월 10일부터
이 날짜를 놓치면 정말 큰 손해를 볼 수 있습니다. 각 전략별 마감일을 꼭 기억하세요!
- 양도세 중과 피하려면: 5월 9일까지 매도 잔금 완료 (계약일이 아닙니다, 잔금일 기준이에요!)
- 보유세 피하려면: 5월 31일까지 매도 또는 증여 (이 날짜 기준 소유자에게 보유세가 부과됩니다)
⚠️ 경고: 이 날짜들을 하루라도 넘기면 세금 부담이 크게 달라집니다. 특히 매도는 잔금 완료일이 기준이니 착오 없으시길 바랍니다.
💰 2026년 5월부터 적용되는 양도세 중과 세율은?
그렇다면 2026년 5월 10일부터 정확히 어떤 세율이 적용되는지 알아봐야겠죠? 그야말로 세금 폭탄이라는 말이 실감 나는 구조입니다.
| 구분 | 기본세율 | 중과세율 추가 | 최고세율 |
|---|---|---|---|
| 1주택자 | 6~45% | – | 45% |
| 2주택자 | 6~45% | +20%p | 65% |
| 3주택 이상 | 6~45% | +30%p | 75% |
💡 팁: 위 세율에 지방세까지 포함하면 최고세율은 80%를 훌쩍 넘길 수 있습니다. 게다가 중과 적용 시에는 장기보유특별공제도 받을 수 없게 되니, 실질적인 세금 부담은 훨씬 커지게 됩니다.
📉 실제 사례로 보는 세금 부담의 어마어마한 차이
숫자로만 보면 감이 잘 안 오실 수 있어요. 그래서 실제 사례를 통해 세금 부담이 얼마나 커지는지 비교해 봤습니다. 정말 놀라실 거예요!
사례 1: 10년 보유, 40억 시세차익 아파트
- 조건: 10년 보유, 약 40억 원 시세차익, 50억 원 양도
- 현행 (중과 유예 시): 양도세 약 2억 3천만 원
- 중과 적용 시: 양도세 약 6억 4,700만 원 (약 3배 증가!)
사례 2: 3주택자 15억 원 양도차익
- 중과 이전: 양도세 약 5억 6,800만 원
- 중과 적용 시: 양도세 약 10억 6,400만 원 (약 2배 증가!)
이처럼 중과 적용 시에는 매도 시 내야 할 세금이 상상을 초월할 정도로 늘어납니다. ‘차라리 증여를 하는 게 낫겠다’는 생각이 드는 것도 무리가 아니죠.
⚖️ 양도세 vs 증여세, 무엇이 더 유리할까?
결국 다주택자들은 매도냐, 증여냐 하는 갈림길에 서게 됩니다. 두 세금의 최고세율을 비교해보면 왜 증여가 대안으로 떠오르는지 명확해집니다.
| 구분 | 최고세율 |
|---|---|
| 양도세 (중과 적용) | 최대 80% 이상 (지방세 포함) |
| 증여세 | 최고 50% (상대적으로 낮음) |
최고세율만 봐도 증여세가 양도세 중과보다 훨씬 낮다는 걸 알 수 있습니다. 그래서 다주택자들이 매도 대신 증여를 선택하는 경우가 계속 늘어나는 거죠. 하지만 증여에도 주의할 점이 분명 있습니다.
⚠️ 증여 시 주의사항: 주택 증여 시에도 취득세가 중과될 수 있습니다 (증여 취득세율 3.5%). 또한, 정당하게 증여세를 납부하는 것이 필수입니다. 이재명 대통령도 “정당하게 증여세를 내고 증여하는 것은 잘못이 아니다”라고 언급한 바 있습니다.
🏛️ 정부의 확고한 입장과 향후 시장 전망
정부의 입장은 아주 단호합니다. 이재명 대통령은 여러 차례 다음과 같은 입장을 분명히 했습니다.
- “다주택자 양도세 중과 유예는 더 이상 연장하지 않겠다“
- “버티는 것이 이익이 되도록 방치할 만큼 정책 당국이 어리석지는 않다“
- “정당하게 증여세를 내고 증여하는 것이 잘못은 아니다“
이런 발언들을 보면 정부가 다주택자 규제 기조를 이어갈 것이라는 점은 분명해 보입니다. 양도세 중과뿐 아니라 보유세 인상도 시사하고 있어서, 다주택자에 대한 세 부담은 더욱 무거워질 전망입니다. 게다가 장기보유특별공제율도 양도차익 규모에 따라 차등 축소될 가능성도 있고요.
예상되는 시장 영향
이런 정부의 움직임은 부동산 시장에 다음과 같은 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
- 매물 잠김 현상 심화: 양도세 부담으로 매도를 꺼리는 다주택자가 늘어날 겁니다.
- 증여 러시 지속: 특히 강남권 등 고가 주택 밀집 지역을 중심으로 증여가 계속 늘어날 가능성이 높아요.
- 거래량 감소: 세 부담을 피하기 위해 관망세가 확대되면서 전체적인 거래량은 줄어들겠죠.
- 장기 보유 심화: 매도도 증여도 어려운 다주택자들의 ‘묶임’ 현상이 발생할 수 있습니다.
문재인 정부 시기 양도세·보유세 강화 당시에도 매물 출회 대신 증여가 40만 건 가까이 급증했던 경험이 있습니다. 이후 중과 유예 시행 후 증여가 감소하고 집값이 하락했던 사례를 보면, 양도세 강화가 꼭 집값 안정 효과로 이어지지는 않았다는 지적도 나오고 있죠.
💡 다주택자, 현명한 대응 전략은?
그렇다면 다주택자들은 어떤 선택을 해야 할까요? 크게 세 가지 선택지를 고민하고 계실 겁니다.
- 5월 9일 이전 매도: 중과를 피하고 시장 유동성을 확보하는 방법입니다.
- 자녀 등에게 증여: 증여세 부담은 있지만 양도세 중과보다는 낮을 수 있습니다.
- 장기 보유: 시장 개선을 기대하며 추가 정책 변화를 관망하는 전략입니다.
각 선택지마다 세금 부담과 위험이 모두 다릅니다. 보유 주택 수, 양도차익 규모, 보유 기간 등 개인별 상황이 천차만별이기에, 전문가와 충분히 상담하여 맞춤형 전략을 수립하는 것이 정말 중요합니다.💡 핵심 요약
- 1. 양도세 중과 유예, 2026년 5월 9일 종료 확정: 5월 10일부터 중과세율 적용.
- 2. 증여 급증 현상 심화: 서울 증여 건수 급증, 과거에도 반복된 패턴.
- 3. 양도세 최고 80% 이상: 중과 적용 시 장기보유특별공제도 배제. 증여세(최고 50%)가 상대적으로 유리할 수 있음.
- 4. 다주택자, 전문가와 상담 필수: 매도, 증여, 장기 보유 중 최적의 전략 수립.
본 내용은 현재 정책 및 시장 상황을 바탕으로 작성되었습니다. 개인의 투자 판단에 대한 최종 책임은 본인에게 있습니다.
❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1: 다주택자 양도세 중과 유예는 정말 연장되지 않나요?
네, 정부는 2026년 1월 28일 현재까지 다주택자 양도세 중과 유예를 2026년 5월 9일 이후로는 연장하지 않겠다는 입장을 확고히 하고 있습니다. 이재명 대통령의 발언 등을 통해 정책 당국의 의지가 분명하게 드러나고 있습니다.
Q2: 양도세 중과를 피하기 위한 매도 잔금은 언제까지 완료해야 하나요?
양도세 중과를 피하려면 늦어도 2026년 5월 9일까지는 매도 잔금 지급이 완료되어야 합니다. 계약일이 아닌 잔금 지급일이 세금 부과 기준이므로 이 점을 반드시 유의하셔야 합니다.
Q3: 증여를 고려할 때 양도세 중과 외에 다른 세금은 없나요?
증여 시에도 증여세 외에 취득세가 발생합니다. 주택 증여의 경우 취득세율 3.5%가 적용되며, 다주택자의 경우 추가 중과될 수 있으니 반드시 전문가와 상담하여 정확한 세액을 확인해야 합니다.
정부의 다주택자 양도세 중과 유예 미연장 결정은 부동산 시장에 큰 변화를 예고하고 있습니다. 2026년 5월 9일이라는 중요한 기한을 앞두고 다주택자 여러분의 현명한 선택이 어느 때보다 중요하다고 생각합니다. 개인별 상황에 맞는 최적의 전략을 세우기 위해 반드시 전문가와 상담하시고, 불필요한 세금 부담을 피하시길 바랍니다. 다음에 더 유익한 정보로 찾아올게요!
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